Le case vuote in Italia: potenzialità e vantaggi della riqualificazione energetica

Introduzione

In Italia si stima che siano presenti tra 9,6 e 10 milioni di case vuote, ovvero circa il 27-30% dell’intero patrimonio immobiliare nazionale. Questo enorme capitale immobilizzato rappresenta non solo un valore economico potenzialmente riattivabile, ma anche una risorsa che potrebbe generare ricadute positive sull'economia, se opportunamente valorizzato.

Impatto economico delle case vuote

Le abitazioni non utilizzate spesso costituiscono un costo per i proprietari, tra imposte, tasse e spese condominiali. Tuttavia, esse rappresentano anche un potenziale nascosto di reddito, che può essere sfruttato attraverso la riqualificazione energetica. Interventi mirati possono trasformare queste case in investimenti redditizi, aumentando il valore e la competitività sul mercato immobiliare.

Lo studio ENEA

ENEA, ha condotto un'analisi approfondita sui costi, benefici e opportunità derivanti dalla riqualificazione energetica degli immobili inutilizzati. La maggior parte delle case vuote, costruite prima del 1980, necessita di adeguamenti energetici e normativi per rispondere alle esigenze attuali del mercato, sempre più orientato verso edifici green e smart.

Efficienza energetica e valore immobiliare

Sebbene tra il 2018 e il 2023 si sia registrato un incremento degli edifici in classe A (dal 7,8% all’11,3%), circa il 70% del patrimonio immobiliare italiano si colloca ancora nelle tre classi energetiche peggiori. Questo fenomeno contribuisce alla povertà energetica e riduce il valore economico degli immobili. Negli ultimi dieci anni, il mercato ha mostrato crescente interesse per edifici ad alta prestazione energetica, con valori di mercato degli edifici ristrutturati superiori di circa l’80% rispetto a quelli da ristrutturare.

Interventi di efficientamento energetico

L’efficientamento energetico degli immobili prevede interventi come coibentazione, sostituzione degli infissi, installazione di pompe di calore e impianti fotovoltaici, capaci di ridurre i consumi e aumentare il valore immobiliare. Gli incentivi fiscali, come l’Ecobonus, il Bonus Casa e il Conto Termico 3.0, facilitano l’accesso a questi interventi, favorendo il recupero dell’investimento grazie a risparmi in bolletta che possono superare il 50%.

Costi degli interventi secondo ENEA

• L’isolamento termico di componenti superiori opachi disperdenti (coperture, soffitti): circa 170 euro/m²

• Isolamento termico delle pareti: circa 200 euro/m², variabile secondo materiali e tecnologie

• Sostituzione degli infissi: circa 900 euro/m², variabile secondo materiali e configurazione

• Installazione di schermature solari: circa 280 euro/m²

• Sostituzione degli impianti termici a gas con pompe di calore: per impianti fino a 10 kW, circa 950 euro/kW; tra 10 e 35 kW, circa 1300 euro/kW; per un appartamento di 150 m², tra 10.000 e 12.000 euro

• Installazione di pannelli fotovoltaici: circa 2300 euro/kWp; per un impianto da 3 kWp, servono circa 18 m² di superficie; accumulo elettrico, circa 950 €/kWh

• Installazione di pannelli solari termici per acqua calda sanitaria: circa 1600 euro/m²; per una famiglia di quattro persone, circa 4 m²

• Building automation (domotica): sistemi di gestione intelligente degli impianti, circa 70 euro/m²

Questi interventi migliorano la classe energetica dell’edificio, riducono i consumi e aumentano il valore delle abitazioni inutilizzate.

Direttiva Case Green: prospettive future

La Direttiva Case Green mira a trasformare il parco immobiliare residenziale italiano in un patrimonio a emissioni zero entro il 2050. La riqualificazione energetica delle case vuote diventa quindi una scelta strategica, oltre che economica.

Risultati della riqualificazione energetica

Secondo ENEA, gli interventi di riqualificazione energetica possono portare a:

• Aumento del valore immobiliare fino al 45%

• Crescita dei canoni di locazione fino al 40%

• Maggiore competitività sul mercato

• Riduzione dei costi energetici

Questi risultati si traducono in proprietà più appetibili sia per la vendita sia per la locazione, con benefici tangibili per i proprietari e l’intera economia immobiliare.

Risultati della riqualificazione energetica per Roma e Latina

Roma: a febbraio 2026 il prezzo medio è di 3.727 €/m² per la vendita e 18,26 €/m²/mese per l'affitto. Il differenziale tra immobili green (A-B) e brown (F-G) è di circa 1.132 €/m², mentre tra green e classi intermedie è di 821 €/m². Su un appartamento inutilizzato di 70 m², una riqualificazione energetica può generare un recupero di valore di 57.470-79.240 euro, con vantaggi anche nell'affitto grazie a minor sfitto e maggiore liquidabilità.

Latina: a febbraio 2026 il prezzo medio è di 1.931 €/m² per la vendita e 9,23 €/m²/mese per l'affitto. Qui il gap green-brown pesa di più percentualmente: 561 €/m² nella macroarea Centro e 698 €/m² nei Comuni capoluogo; su un appartamento di 80 m² il potenziale recupero è di 44.880-55.840 euro. Una riqualificazione energetica migliora notevolmente la posizione sul mercato.

Sintesi: a Roma la direttiva aumenta competitività e capacità di vendita senza sconti; a Latina incide maggiormente sul valore percentuale. In entrambi i casi, il salto energetico porta a classe migliore, consumi ridotti e immobili più facili da vendere o affittare.