Riforma dell’edilizia voluta da Matteo Salvini

Cosa prevede / cosa cambia

• Nuovo codice organico che sostituisce il vecchio quadro normativo — il DPR 380/2001 viene superato e sostituito da un corpo normativo più ampio, che incorpora anche norme settoriali come sicurezza strutturale, norme antisismiche, tutela paesaggistica e normativa urbanistica collegata.

• Riordino dei titoli abilitativi — ogni tipo di intervento edilizio avrà un titolo specifico: in alternativa al “permesso di costruire”, si useranno strumenti semplificati come la CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) o la SCIA, in base all’intervento.

• Certezza procedurale e uniformità nazionale — definizione chiara di cosa è “nuova costruzione” vs “ristrutturazione”, regole uniformi su tutto il territorio, condizioni e tempi standard per rilascio dei titoli.

• Digitalizzazione delle procedure e “sportello unico” — previsione di interoperabilità delle banche dati, fascicolo digitale delle costruzioni, un unico sportello per tutte le pratiche edilizie per semplificare le procedure amministrative.

• Regolarizzazione agevolata di alcune difformità / abusi “storici” (ante ’67 / pre-legge ponte) — la riforma introduce la possibilità di sanatoria (o regolarizzazione semplificata) per abusi edilizi o difformità realizzate in epoche precedenti, con procedure accelerate.

• Mantenimento del divieto (o della non agevolazione) per abusi integrali o gravi difformità — non tutte le irregolarità saranno sanabili: difformità sostanziali, abusi integrali o interventi non compatibili con norme urbanistiche/edilizie manterranno le sanzioni e non potranno beneficiare di agevolazioni.

• Obblighi ulteriori su requisiti tecnici e antisismici — in sede di sanatoria o nuova costruzione sarà richiesto il rispetto della “doppia conformità sismica” (sicurezza al momento della realizzazione e al momento della regolarizzazione), e asseverazione di eventuali titoli pregressi.

• Chiarezza su oneri/contributi e agevolazioni fiscali — le agevolazioni fiscali o contributi pubblici potranno essere concessi solo per immobili regolari o per difformità regolarizzate in base al nuovo codice; immobili con irregolarità non sanabili restano esclusi.

• Rigenerazione urbana e flessibilità d’uso — la riforma prevede regole più flessibili su cambi di destinazione d’uso in contesti urbani consolidati: il principio di “indifferenza funzionale” consente che funzioni compatibili (es. residenziale, commerciale di vicinato, terziario di prossimità) convivano senza necessità di procedure complesse, se non cambia in modo significativo l’impatto urbanistico.

In sintesi: il progetto punta a rendere più chiaro, snello e moderno il quadro normativo–procedurale per l’edilizia in Italia.

Cosa cambia per abusi e sanzioni

• Gli abusi “storici” o difformità realizzate prima di 1967 (o comunque in epoche precedenti alla cosiddetta “legge ponte”) potranno essere sanati con procedure più agili.

• Tuttavia, le irregolarità gravi o gli abusi integrali non sono destinati a essere sanati né ad accedere a benefici — restano esclusi da agevolazioni fiscali e contributi.

• La regolarizzazione sarà subordinata al rispetto delle norme urbanistiche, edilizie, sismiche ecc. e molto probabilmente a un adeguato onere sanzionatorio o contributivo in caso di sanatoria.

Quindi: non si abolirebbero del tutto le sanzioni, ma si differenzia la gravità dell’abuso e si offre una chance di regolarizzazione per “difformità minori” o abusi datati.

Pro e contro (dal punto di vista tecnico/pragmatico)

Pro

• Semplificazione e certezza normativa — un codice unico riduce ambiguità, sovrapposizioni e incertezze procedurali; utile per professionisti, imprese, cittadini.

• Efficienza burocratica e accelerazione delle pratiche — silenzio-assenso, sportello unico, digitalizzazione: minori tempi di attesa e meno rischi legati a inerzia amministrativa.

• Recupero del patrimonio edilizio e rigenerazione urbana — con flessibilità su funzioni compatibili e cambi di destinazione d’uso, si favorisce rinnovamento con meno vincoli se l’impatto è contenuto.

• Possibilità di regolarizzare abusi storici o difformità lievi — per molti immobili la riforma può rappresentare una via di uscita da situazioni di irregolarità, con vantaggi per compravendibilità, accesso a bonus, contenziosi.

• Uniformità su scala nazionale — grazie a LEP e norme statali che definiscono standard minimi, le regole edilizie diventano coerenti su tutto il territorio.

Contro / punti critici

• Rischio di incentivo al “condono mascherato” — la sanatoria per abusi “storici” o difformità può essere interpretata come un via libera a irregolarità passate; potenziale incentivo a tollerare abusi o a trascurare controlli.

• Pressione sugli enti locali e dubbi su applicazione uniforme — anche se le norme sono nazionali, la capacità di accertamento e controllo può variare; possibile differenza tra territori.

• Possibili conflitti tra rigenerazione urbana e tutela ambientale/paesaggistica — la flessibilità su destinazioni d’uso potrebbe creare pressioni in zone urbane delicate, richiedendo equilibrio concreto nelle scelte.

• Tempi di attuazione e incertezza transitoria — la legge delega dà al governo 12 mesi per i decreti attuativi: fase di transizione potenzialmente lunga con incertezze su concretezza delle norme.

Dipendenza da asseverazioni e documentazione — per beneficiare di sanatorie o titoli legittimi serve documentazione certa e professionisti che asseverino; questo può rappresentare un onere tecnico ed economico non trascurabile.

La nostra valutazione: efficace riforma tecnica, con qualche ombra

Dal nostro punto di vista (considerando che ci occupiamo di bioedilizia e progettazioni, perciò guardando l’aspetto tecnico/operativo) la riforma rappresenta un passo avanti importante: unificazione normativa, semplificazione, certezza per operatori e cittadini, possibilità concreta di rigenerazione urbana e regolarizzazione di situazioni irregolari sono elementi positivi.

Tuttavia, come sempre molto dipende da come sarà implementata: la fase attuativa, i controlli, la rigida applicazione degli standard (sismici, urbanistici, ambientali), la trasparenza nelle sanatorie sono fondamentali. Se questi criteri verranno rispettati, la riforma potrà avere un impatto positivo.

Se invece si lasciano margini eccessivi a interpretazioni, la “semplificazione” rischia di trasformarsi in incentivazione del degrado normativo.